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连发四文,郑州“租售同权”落地,楼市走向何方?
来源: 发布日期:2018-5-21 点击次数:110次

一、

518日,深夜,郑州市政府连发四道郑政办公文。

《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市人才公寓建设和使用管理暂行办法的通知》

《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市国有建设用地新建租赁商品住房供应管理暂行办法的通知》

《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市利用自有土地建设租赁住房管理暂行办法的通知》

《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市利用安置住房用作租赁住房暂行办法的通知》


不管从政策的密集程度,还是重视力度,都表明:

1、 郑州市的租赁新政马上开始落地,从文件变成实践

2、 我们日常生活的很多方面,都会因租赁时代而改变。

3、 虽然不是房产政策,但或许,郑州房地产市场,也会因此发生微妙而深刻的变化。


二、

虽然,文件多达四份,然而主线非常之明确,就是:

从多方面、多渠道、多角度,开始推进郑州市的租赁时代的建设。

哪几个方面:

1、 单位或个人自有土地方面

2、 国有建设用地

3、 安置房

4、 人才公寓

毫无疑问,以上四个方面将成为租赁新政时代主要的房屋来源。

让我们将四个文件一一分析。


三、

最短的文件叫做《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市利用自有土地建设租赁住房管理暂行办法的通知》,该文件面对的是郑州市各种有建设用地的政府机关、企业事业单位和个人。

如果这些单位本身就拥有国有建设用地,以后就可以自己盖员工宿舍进行租赁。

这种模式对于4050岁以上的老市民都不陌生,因为在郑州市商品房时代来临之前,在改革开放之前,基本上机关、事业、企业单位的房屋都是自己盖的。

在最早的时候是无偿分给企业员工居住,后来收一点微薄的租金,再往后,随着各种房改政策的出台,逐步变成了公房出售,2000年前后彻底商品房化,福利分房时代结束。

现在,政府从另一个角度,将这种福利房进行了有限的复活,提供一部分单位自有、自建、自用的房屋进行租赁,从某种意义来说是开始了另一种意义上的房改探索。国家在这种探索中,给予一定的方便,比如由专门的机构市培育和发展住房租赁市场试点工作领导小组来牵头进行报批,并且不用做控规。

但是对于郑州市,对于这种新房改,主要的问题就是能够有地的单位和个人太少了。


四、

《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市国有建设用地新建租赁商品住房供应管理暂行办法的通知》,管理的对象指的是郑州市区内 (市属五区、郑东新区、郑州高新区、郑州经济 开发区)新增国有建设用地、政府储备土地(即开发商开发用于商品房建设的土地)。

开发商进行土地获取、开发的时候,配建一部分租赁住房,并且有些土地在竞拍地价的时候,也要竞拍自持房屋租赁比例,也不是一个新事情。这回再提出来,有几点值得关注。

1、 规定了自持的最高上限。通过设定自持比例方式配建的,原则上 不超过宗地住房总建筑面积的15%;通过竞自持比例的,住房 保障部门应合理设定自持比例的下限。

无疑,这一条是避免开发商为了拍地无限制提高租赁比例,造成局面失控,出现类似于土地高价,房价1元或者0的闹剧。

2、 违反规定擅自销售、违规使用租赁商品住房的,由住房保障部门计入企业诚信黑名单,并向社会公告,各相关部门。依法依规查处,同时一年内限制其在郑州市区范围内新的土地竞 买活动;行政执法部门依法没收违法所得,责令改正。

当然,开发商如果擅自将自持租赁房屋进行销售,也必将进行处罚。但个人认为、列入黑名单、没收非法所得,禁止一年内拿地,这些措施还是不够的,很多开发商拥有众多马甲公司,变个马甲可能就又开始了,所以还是需要加强对个人的惩罚,比如法人列入黑名单,终身禁止从事房地产开发才好用。


五、

将城中村或拆迁户手中的房屋,转化为统一管理,管理规范的租赁住房,是很久前就提出思路,终于《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市利用安置住房用作租赁住房暂行办法的通知》,将这个思路开始转化为实操。

整个文件太长,很多和普通租房户没什么关系。我挑重点的给大家讲讲。

1、 安置住房的筹集方式可分为:回购、长期回租或作价入股等方式,所筹集的房源应相对集中。

也就是原村民可以采取多种方式参与到政府租赁的这场大戏之中,然而关键是价格,如果政府给的租金高于市场价,村民自然愿意,但过高价格的租金普通住户又怎么能够承受的起。

2、 采取长期回租方式筹集的安置住房,其租赁协议期限原则上 不得低于5年。

3、 各县 (市、区)、开发区筹集的 安置住房,可由国有房屋租赁平台公司统一对外租赁并管理,也 可与社会上信誉好、实力强的专业化房屋租赁企业进行合作,交 由其进行统一管理,不断提高管理和服务水平。

这一条值得肯定,社会企业原则上也可以进入这个大市场分蛋糕,打破垄断,自然意味着效率的提高。

4、 经市房屋租赁信息服务与监管平台或线下服务站 点对房屋租赁合同进行登记备案的承租人,将享受办理承租方落户、公积金提取、卫生计生、子女义务教育、社会保障等公共配 套服务优惠措施。

也就是说,如果租户想享受到租售同权的落户、公积金提取、卫生计生、子女义务教育、社会保障等公共配 套服务,其房屋必须是管理平台租赁登记备案的,那么换句话说如果没有在管理平台进行登记备案的是不是就无法享受到这些同权呢?

5、子女义务教育服务。在本市行政区域内租赁住房的,可根据 房屋租赁合同登记备案证明和户籍证明材料,按照 以流入地政 府为主、以公办学校为主的原则,享有子女相对就近入学的义 务教育服务。

其他还好说,最令人头痛的小孩上学问题。然而真正的好的重点中小学连房屋业主都不够分,怎么可能分到租房户头上呢。


六、

终于要讲到人才公寓了,也是郑州人才争夺战的杀手锏。

16页的文件,光看下来,我就花了一个小时,所以我们抛开那些原则、意义的条款,直接给大家捞干货。

1、 人才公寓的供应对象为经各级人社管理部门认定的人才,且其家庭在郑州市内无住房的,按照不同层次享受相应 的住房面积标准。

所以,想租到人才公寓,除了在郑无房,你算不算人才,先给大家划个最低限。

硕士;本科毕业生;

技工院校全日制预备技师 (技师);高级工;

来郑投资创业一次性投资额 100万元人民币 (实交)以上,并年缴税额 在10万元以上或企业聘用本市员工10人以上 人员;

其他相应层次人员。

2、 人才公寓租金原则上按照不高于同区域住房市场租金70%的标准确定。对于租住市场商品房或租赁住房的人才, 可按照同区域内租赁人才公寓的补贴标准由用人单位给予租金补助。

租金低于市场30%这个还是比较有吸引力的,但是第二条让用人单位给予租金补贴补助的,私营企业怎么能够实现呢?

3、 对弄虚作假骗取分配资格的单位和个人,一经 核实取消其分配资格,收回人才公寓,5年内取消其再次申请人 才公寓的资格。对出具虚假证明的单位,由主管部门或者监察部 门依法追究单位领导和相关工作人员的责任。

当然,丑话要说到前面,如果弄到了人才公寓,但是转租牟利,不但没收所得,还要取消资格。连你的用人单位都要受到牵连,通过这个避免走经适房的老路。


七、

这一大波租赁新政,对楼市会产生影响吗,能产生多大影响?

首先,一定会产生影响,因为租赁解决的是刚需市场,目标是满足毕业生、乡镇来郑打工者的居住问题,所以从长期来看,一定会对刚需首套市场产生冲击。

但是这种影响一定不是像限购限贷那么快速。因为这些政策还都是在酝酿落地时期,究竟能落地多少,产生多大效果,年轻人买不买帐,何时能产生真正的效果,是否能够真正实现租购同权都是未知数。

所以,对房地产冲击有多大,也是个未知数,而且是个长期未知数。

所以,如果你是改善型客户,整个政策对你影响不大,因为历史不再会退回完全福利分房时代

如果,你现在有一定资金,能够负的起首付,我觉得还是买了吧,究竟这一些政策落地、效果都待定,社会能够去等长效机制,但是你能等吗,你女朋友能等吗,你丈母娘能等吗,毕竟早买早安心。

但如果,你是尚未买房且家境平平的刚需置业者,不妨关注,毕竟政府的租赁新政为你提供了另一个安居之路。